Виктор Четвериков

Виктор Четвериков

генеральный директор Национального рейтингового агентства

06.03.2014

Ипотечная утопия

Появление еще одного государственного ипотечного оператора не сделает жилищные займы доступнее

Фото: shutterstock.com

Недавно из уст гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняки мы узнали о планах агентства передать все государственные программы поддержки льготных категорий граждан в области ипотечного кредитования под управление отдельной государственной структуры.

Предполагается, что единый оператор социальных ипотечных программ (ЕОСИП) будет образован в форме автономной некоммерческой организации, на его счетах будут аккумулированы средства федерального и региональных бюджетов для поддержки льготных категорий граждан, а сама структура получит в управление активы стоимостью несколько десятков миллиардов рублей. Глава АИЖК мотивировал создание новой структуры, куда будут выведены все нерыночные обязательства АИЖК, заботой об улучшении кредитных рейтингов самого государственного агентства. А это, в свою очередь, вполне могло бы повлиять на стоимость заимствований для АИЖК и ставку по ипотечным кредитам для конечных потребителей.

На словах все выглядит красиво. Но мое мнение — идея создания на базе отдельной структуры некоего обособленного оператора социальных ипотечных программ выглядит утопично.

Если рассматривать предложенную идею с точки зрения разгрузки баланса АИЖК от нерыночных активов, то она понятна. Агентство хочет вынести несистемный риск вовне. Но неизвестно, принесет ли эта идея практическую пользу. У государственного АИЖК сейчас имеется единственный рейтинг от международного агентства Moody’s, который равен суверенному рейтингу Российской Федерации. На этом уровне рейтингуется кредитоспособность АИЖК как заемщика на денежном рынке, как организатора выпуска ипотечных бумаг и как госкорпорации, которая осуществляет расчеты по вторичным коммерческим выпускам. Соответственно, рейтинговое агентство очень внимательно следит за методологиями АИЖК, его новыми проектами и выпусками. И наличие груза социальных ипотечных программ на балансе агентства совершенно не мешает Moody’s присваивать рейтинг корпорации на суверенном уровне.

На мой взгляд, нерыночные риски, социальные проекты АИЖК можно было бы выделить в отдельную структуру. Но для начала нужно просчитать очень много моментов: риски, фондирование, гарантии, обеспечение. Понять, стоит ли овчинка выделки, действительно ли кредитные рейтинги АИЖК воспрянут, освободившись от нерыночной нагрузки. Ведь, несмотря на смену вывески, новый единый оператор социальных ипотечных программ все равно будет работать в рамках единой структуры, методик и корпоративных стандартов АИЖК.

Наконец, главное: появление в ипотечной цепочке еще одной очень странной структуры — это совершенно не повод к тому, чтобы в России снижалась ставка по жилищным кредитам и удлинялись сроки ипотеки. Для этого улучшение структуры активов АИЖК — совершенно не обязательное и не единственное условие.

В распоряжении агентства должны появиться дополнительные, недорогие и длительные по срокам ресурсы, а госбюджет к тому, чтобы сорить длинными и дешевыми по стоимости деньгами, сейчас не очень расположен. Для финансирования программ агентства необходимо привлекать ресурсы на рыночных условиях, а этот инструмент сегодня ограничен в объемах заимствования. На чем в таких условиях будет базироваться снижение стоимости ипотеки даже после разгрузки баланса АИЖК от социальных проектов, мне непонятно.

На мой взгляд, вместо проработки спорных идей по созданию очередной корпорации АИЖК сейчас было бы неплохо подумать об увеличении количества выпусков ценных бумаг под залог ипотечных закладных, полученных от коммерческих банков. Секьюритизация ипотечных активов банков должна идти полным ходом. Необходимо запускать больше ипотечных бумаг АИЖК в рынок, и кризис тому не помеха — стагнация, приход которой все больше ощущается в российской экономике, вполне лояльна к ипотеке. Как это ни странно звучит, в период кризиса население продолжает инвестировать в недвижимость и кредитоваться на эти цели.

Возможно, АИЖК должно принимать на себя дополнительные риски, чтобы расширить участие коммерческих банков в программе секьюритизации. Возможно, при выпуске новых серий ипотечных бумаг на рынок следует использовать дополнительные гарантии, что может обеспечить большее количество выпусков и снижение доходности по ним. Именно в этом — путь к снижению рисков и, в конечном итоге, стоимости ипотечных кредитов для конечных заемщиков. Пока же мы не видим роста объемов секьюритизации банковских ипотечных обязательств через выпуск долговых бумаг агентства. Доля АИЖК на рынке прямого жилищного кредитования остается очень высокой. И до тех пор, пока она каким-то образом не снизится, а банки не начнут получать большие объемы фондирования от агентства, у ипотеки очень мало шансов на снижение стоимости и удлинение сроков.