16.05.2018 | Екатерина Сахарова

Рубль упал – рынок отжался

Из-за колебаний курсов валют интерес к недорогой недвижимости вырос, а к элитной – снизился

Фото: Shutterstock

Любые резкие изменения курса рубля по отношению к доллару и евро сразу отражаются на рынке недвижимости. Показательным в этом плане был кризис 2014 года, когда девелоперы за месяц продавали столько квартир, сколько обычно продают за три. Сейчас за евро, конечно, не просят сто рублей, да и вообще после резкого падения рубль смог позиции отыграть, но скачки валют заставили и продавцов недвижимости, и потенциальных покупателей понервничать. Как же реагирует рынок на изменения курсов, и почему вообще мы до сих пор зависим от них, если цены в рублях, а импортозамещение идет полным ходом?

Средний класс зашевелился

Стоило рублю немного ослабеть по отношению к евро и доллару, количество звонков в ряде девелоперских компаний выросло на 20–50%. Некоторые успели забронировать понравившиеся квартиры и апартаменты, но в реальный бум сделок это пока не вылилось. Тем не менее шевеления начались: те, кто в принципе и так планировал покупку недвижимости, решили ускориться. «Количество обращений и консультаций за вторую неделю апреля выросло в два раза, но ажиотажного реального спроса пока мы не наблюдаем, продажи идут обычными темпами. Возможно, в дальнейшем будет зафиксирован прирост сделок, когда потенциальные покупатели примут окончательное решение о покупке. В отличие от ажиотажа, возникшего в конце 2014 года, когда курс рубля снижался в разы, сегодня покупатели недвижимости ведут себя более сдержанно и осторожно», – комментирует генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.

Текущая ситуация отличается от того, что было три с половиной года назад. Тогда на рынке активизировались покупатели недвижимости, которые из-за страха потерять свои сбережения начинали скупать квартиры. Впрочем, тогда, как мы помним, скупали всё: выносили из магазинов по три телевизора, обновляли холодильники, закупались даже материалами для ремонта. Квартиры расхватывали, как в отдельные месяцы гречку: в декабре 2014 года некоторые компании продали пятимесячный объем. «Однако после того, как все крупные застройщики резко подняли цены на 10–15%, поток покупателей схлынул, и рынок еще долгое время переваривал то, что произошло. Объемы продаж сократились, и застройщики стали возвращать покупателей, предлагая скидки на те же 10–15%», – вспоминает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Если заглянуть еще дальше и вспомнить 2008 год, можно понять, что там был свой, совсем другой сценарий. Тогда волатильность курса совпала с масштабным экономическим кризисом, компании начали массово сокращать сотрудников, покупатели боялись брать ипотечные кредиты, опасаясь увольнения, и не были уверены в завтрашнем дне. В ответ на эти страхи застройщики стали предлагать скидки вплоть до 25–30%, пытаясь простимулировать спрос.

Сейчас сценарий третий, не похожий ни на 2008 год, ни на 2014-й: да, был всплеск запросов, консультаций и просмотров, но сметать квартиры никто не спешит. Менять ценовую политику застройщики тоже не торопятся, боясь делать резкие движения и понимая, что изменения в ближайшем будущем и так могут произойти, но по другим причинам, а именно: после того, как станет понятно, какие законодательные новшества будут предложены в схемах финансирования строек и реализации жилья.

«Рынок среагировал на скачок курсов валют очень спокойно, и в этом я вижу наглядный пример его качественного развития. Никто из застройщиков не стал повышать из-за этого цены, все ждали, станет ли удешевление рубля устойчивым трендом и как отреагируют на него поставщики строительных материалов. Все игроки на рынке хорошо запомнили, что даже при резких скачках доллара и евро спекулятивное повышение цен без учета особенностей спроса и возможностей именно твоих клиентов может оставить тебя без продаж», – говорит финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.

Рассуждая о реакции со стороны покупателей, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов полагает, что сейчас могут активизироваться люди, обладающие существенными свободными средствами, которые позволяют им приобрести жилплощадь. «Опасаясь обесценивания своих накоплений, они решат хранить их не в банке, а в квадратных метрах, а жилье приобретут для того, чтобы сдавать его в аренду и получать стабильный, пусть и небольшой, доход. Недвижимость всегда воспринималась как нечто более незыблемое, чем банковские институты», – отмечает эксперт.

Те, кто собирался приобрести квартиру для личного пользования и копил на нее, также могут немного ускориться – например, согласиться взять ипотеку или занять деньги для получения нужной суммы в полном объеме. «Однако их количество все равно будет не настолько велико, чтобы привести к каким-то радикальным изменениям в балансе спроса и предложения на рынке недвижимости», – считает Михаил Куликов.

«В 2014 году резкая девальвация рубля стала шоком, который породил паническую скупку недвижимости. Текущее ослабление рубля лишь до определенной степени было не-ожиданным. Кроме того, к 2014 году россияне восстановили накопления после кризиса 2008 года. Проще говоря, тогда было что потратить. После 2014 года прошло гораздо меньше времени, и весь этот период реальные доходы населения снижались. Соответственно, сейчас столь масштабного всплеска спроса, как в 2014 году, скорее всего, не произойдет», – добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Shutterstock
Скачок курса рубля не вызвал паники на рынке: количество просмотров выросло, но оживления в строительстве не произошлоShutterstock

Покупатели элитки сохраняют спокойствие

Заметив нестабильное поведение рубля, потенциальные покупатели дорогого жилья, напротив, решили пока свои накопления подержать при себе. Особенно это заметно на вторичном рынке. «Покупатели, которые имеют деньги в долларах, склонны откладывать запланированные сделки по причине того, что ожидают дальнейшего роста курса. То есть та недвижимость, которая сейчас продается за одну сумму в валюте, уже через несколько дней может стоить в долларовом выражении гораздо дешевле», – комментирует управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. У продавцов позиция схожая: если цена объекта зафиксирована в рублях, то собственники чувствуют себя ущемленными. Если курс доллара будет расти, то та сумма в рублях, которую продавцы сейчас получат, уже будет меньше в долларовом выражении. По этой причине они также склонны отказываться от быстрых сделок и хотят подождать и посмотреть, что будет дальше, отмечает Дмитрий Халин.

По словам эксперта, скачки валют могут вызвать краткосрочный рост спроса на рынке премиальных новостроек, где цены зафиксированы в рублях, а значит, владельцы валюты могут помимо традиционных скидок к цене объекта получить дополнительный бонус от более выгодного обменного курса. «В очень короткой перспективе подобный эффект возникает. А дальше опять срабатывают те же тормоза. Если те, у кого есть средства в долларах, видят, что доллар растет и дальше, то они откладывают сделки и на «первичке» в ожидании того, что в долларовом выражении им придется заплатить еще меньше, чем сейчас», – говорит Дмитрий Халин.

Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a‑Tet Роман Родионцев делит клиентов на три типа по реакции на нестабильность курсов валют: тех, кто заинтересован в спекуляциях на валютном рынке и откладывает приобретение недвижимости, тех, кто предпочитает вложиться в недвижимость на фоне нестабильности валюты, и тех, кто откладывает крупные покупки до стабилизации ситуации. «Наиболее подвержены спекулятивным ожиданиям покупатели верхнего ценового сегмента – элита, премиум, бизнес. При этом внимание к курсам валют характерно для стран с развивающейся экономикой, где доверие к национальной валюте как к способу накопления низкое. Там, где национальная валюта сильна, такой фактор не оказывает существенного влияния на рынок», – отмечает эксперт.

По мнению Дмитрия Халина, чем более стабилен курс, чем меньше скачки, тем предсказуемее и активнее рынок дорогой недвижимости. Если ориентироваться на средние бюджеты сделок в премиальном сегменте (60–80 млн рублей), то изменение курса даже на 10% выливается в разницу в цене, измеряемую десятками тысяч долларов.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева отмечает, что поведение игроков на элитном рынке зависит от двух факторов: в какой валюте они хранят сбережения и как оценивают текущие события в экономике. «Сегодняшняя ситуация очень непредсказуемая и неоднозначная. Кто-то видит в ней абсолютный негатив, кто-то – временное затруднение», – говорит эксперт. По словам Румянцевой, колебания курсов создают «нервозность» на рынке, которая может привести к самым разным последствиям: к выводу объектов с рынка или к росту цен на них, к отказу продавцов от сделок, если они увидят, что в долларовом эквиваленте получат гораздо меньше, чем ранее, или, напротив, к всплеску спроса и сделок, если те, кто держал накопления в рублях, вдруг поймут, что покупать валюту поздно, а вот квартиру – самое время.

Интересно, что и в элитном сегменте «старых» денег уже тоже практически не осталось: все, что было накоплено к 2014 году, тогда же и было в спешке потрачено. Сейчас покупатели берут деньги из бизнеса, из своих текущих доходов и даже прибегают к ипотечным займам. По данным Savills, в первом квартале 2018 года уже порядка 25% сделок на рынке премиальных новостроек было заключено с привлечением ипотечного кредитования. Таким образом, ажиотажного спроса, скорее всего, не будет просто потому, что «лишних», свободных денег в таком количестве уже нет.

Shutterstock
При ремонте элитных квартир используется до 60% импортных материалов, и это может вызвать повышение цен в данном сегментеShutterstock

Главное – не упасть слишком низко

Итак, пока удалось пройти период колебаний без потерь, однако в случае дальнейшего падения национальной валюты последствий не избежать. «Долгосрочное удешевление рубля может негативно отразиться на тех игроках рынка, которые планировали обновлять производственные мощности или парк строительной техники. Пока российские и китайские производители не могут предложить достойных аналогов европейской продукции, а часть оборудования и вовсе производится только в Европе», – отмечает Дмитрий Трубников.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин добавляет, что девелоперы, работающие в сегменте комфорт-класса, меньше зависят от колебаний валют, но не могут совсем на них не оглядываться. «Многие застройщики перешли на отечественное инженерное оборудование и стройматериалы. Однако на строительных площадках по-прежнему работает зарубежная техника, а значит, может вырасти стоимость ее эксплуатации, что найдет отражение в ценах на услуги подрядчиков. Кроме того, могут подняться цены на некоторые виды отделочных материалов, если новостройка сдается с ремонтом от застройщика», – говорит эксперт.

Для высокобюджетных сегментов жилой недвижимости по-прежнему считается нормой применение в строительстве и отделке зарубежных материалов и технологического оборудования. Девелоперы стараются использовать импортную продукцию, даже если имеются не уступающие в качестве аналоги в России. «Среди покупательской аудитории данных сегментов сохраняется негативное предубеждение по отношению к отечественным производителям, не всегда оправданное. Соответственно, импортные материалы так или иначе приобретаются за евро и доллары. Причем эти валюты используются, даже если в странах поставщиков не применяются, потому что почти все международные расчеты проходят в евро и долларах», – поясняет Кирилл Игнахин. Таким образом, доля иностранных материалов в зависимости от проекта может отличаться. По оценкам аналитиков компании «Метриум», некоторые новостройки по-прежнему на 60% состоят из импорта.

Долгосрочное снижение курса рубля неизбежно приводит к росту цен на большинство товаров, в том числе и на строительные материалы, услуги подрядчиков и банковское кредитование. Если рубль снова начнет падать и продолжит делать это в течение долгого времени, а не двух-трех дней или же упадет так резко, как в 2014 году, возможен рост ставки рефинансирования и, как следствие, рост ипотечных ставок. Все это может спровоцировать новые всплески спроса и на надвижимость: люди поспешат получить ипотеку по нынешним привлекательным ставкам, если успеют.

В том же 2014 году ставка рефинансирования была повышена резко, вслед за этим банки мгновенно установили заградительные ставки на ипотеку, и потребовалась разработка государственной программы субсидирования ставки.

Главный драйвер роста рынка сегодня – это ипотека, и, если этот инструмент перестанет работать, если ставки перестанут снижаться или вовсе начнут расти, рынок может столкнуться с кризисом спроса.

«На рынке ипотеки сейчас имеет место пирамидальный эффект, то есть по мере того как снижается ставка, ипотека становится доступной все более и более широкому кругу людей, и за счет вовлечения новых клиентов рынок и сохраняет свою устойчивость. Если это расширение круга покупателей прекратится, а это произойдет, если ипотека станет существенно дороже, чем сейчас, то с учетом того, что предложение бесконечно растет, а спрос будет падать, будет накапливаться дисбаланс, который вынудит застройщиков демпинговать и ухудшит экономику проектов», – говорит Дмитрий Халин. При таком сценарии череда банкротств застройщиков может продолжиться.

КОНТЕКСТ

16.04.2018

Машино-места не столь отдаленные

Почему парковки в жилых домах крайне востребованы, но плохо продаются

11.04.2018

Затаившаяся реновация

Программе расселения столичных хрущевок уже год, но ее результаты пока удручают своей скромностью

03.04.2018

Непобедимая матрица хрущевок

Что мешает строителям и чиновникам обеспечить наши города высококачественным и безопасным жильем

Новости net.finam.ru