03.04.2018 | Иван Дмитриенко

Непобедимая матрица хрущевок

Что мешает строителям и чиновникам обеспечить наши города высококачественным и безопасным жильем

Фото: Александр Кряжев⁄РИА Новости

Российские власти всерьез озаботились качеством строящегося в стране жилья. В апреле–мае Минстрой объявит победителей международного конкурса архитектурных проектов, которые определят облик «стандартных» домов на годы вперед. Параллельно с этим в ведомстве переписывают сотни строительных правил, не менявшихся много лет и сегодня выглядящих явно устаревшими.

Эта работа, отчасти вдохновленная московским проектом реновации хрущевок, вызвала широкую дискуссию архитекторов, градостроителей, риелторов. Каким должно быть комфортное жилье и городская среда XXI века? Как то или иное решение квартирного вопроса влияет на психологический комфорт горожан, социальные отношения вокруг них? Опрошенные «Профилем» эксперты уверены: микрорайоны с высотными новостройками «на выселках», к которым россияне привыкли за последние годы, себя изживают. Удел будущего – квартальное малоэтажное строительство на европейский манер.

Правда, экономические параметры всероссийской реновации пока не прояснены. Даже для покупки экономжилья россиянам приходится брать ипотеку под двузначный процент, повышение же требований к новостройкам может взметнуть цены до недосягаемого уровня. В этих условиях самые благие намерения властей могут остаться на бумаге.

Заживем по-новому

С середины 2000‑х темпы ввода нового жилья в России выросли вдвое – с 35–40 млн кв. метров до 80 млн. Строительный бум не укрылся от внимания властей. У строительной отрасли есть «все возможности, чтобы стать одним из ключевых драйверов роста российской экономики», поэтому нужно «в полной мере реализовать ее огромный, колоссальный потенциал», объявил президент РФ Владимир Путин в 2016 году.

Стоило государству пристальнее присмотреться к отрасли, как выяснилось, что недостаточно прояснен ее главный вопрос: что строим? Долгие годы он был исключительно предметом отношений застройщика с покупателем, но сегодня этот подход признан неверным: поскольку архитектура входит в жизнь каждого горожанина, власти должны модерировать строительный процесс.

Показательным примером стала московская реновация: затеяв масштабный снос пятиэтажек, столичная мэрия была вынуждена вынести вопрос о том, что построят на их месте, в публичную сферу. В результате был объявлен международный конкурс архитектурных проектов (его итоги планируется подвести до конца весны).

Вслед за этим аналогичный конкурс инициировал Минстрой России – теперь уже для всей страны. До декабря принимались заявки от архитектурных бюро, а в феврале ведомственное жюри отобрало 20 финалистов из России, Литвы, Словении, Македонии, Нидерландов, Италии, Колумбии и Бразилии. До 20 апреля они должны сдать доработанные концепции, которые представят публике на майском форуме «Среда для жизни: Всё о жилье» в Калининграде.

В результате конкурса власти получат несколько десятков типовых «новых русских» домов. Это не первая подобная инициатива: с 2016 года Минстрой формирует федеральный реестр проектов повторного использования («удачных» зданий, которые рекомендуется копировать в других местах). Пока в него загружаются школы, детсады и медучреждения. Общая цель – экономия на масштабе.

Вскоре в реестр добавят работы–победители конкурса жилых проектов, пояснили «Профилю» в министерстве, после чего «застройщики смогут воспользоваться готовыми эскизами и проектной декларацией, лишь адаптировав ее к местности». Также на основе этих проектов будут сформулированы новые требования к жилой застройке.

Впрочем, нормотворческая работа кипит уже сегодня: с 2015 года Минстрой проводит полномасштабную ревизию регламентов. «В процессе работы выяснилось, что существует серьезный дефицит документов по градостроительному проектированию и благоустройству, строительным конструкциям, строительству в зонах опасных геофизических воздействий, многолетних мерзлых грунтов, подземному строительству и так далее», – комментируют в министерстве.

За три года пришлось актуализировать 300 сводов правил (СП), в нынешнем году должны выйти из-под пера еще 60 СП. Параллельно начат пересмотр национальных строительных стандартов (не путать с СП) – в 2017 году их утвердили 35 штук.

1 января 2018 года Владимир Путин подписал закон, отменяющий понятие «жилье экономического класса». Теперь оно официально называется «стандартным». В совокупности новые правила Минстроя и должны описать, каков он – российский стандарт жилья XXI века.

Суровая эстетика спальных районов

Сама традиция строительных регламентов берет свое начало в СССР. В разрушенной войной стране было не до архитектурных излишеств: в 1948 году Совмин СССР запретил строить дома по индивидуальным проектам, в конце 1950‑х начали штамповать хрущевки. «На том этапе типовое жилье было оправданно, благодаря ему удалось совершить качественный скачок в жизни страны, расселяя людей из бараков, где они жили без отопления, канализации, воды. В то же время считалось, что хрущевки – это временная мера, а дальше жилье будет еще лучше. Вместо этого типовой подход к строительству с «минимальными удобствами» остался поныне, трансформировавшись в жилье экономкласса», – говорит глава проектного бюро «Уникум» Ольга Смоленская.

Со времен хрущевок нормативы были изменены не раз. Сейчас основные стандарты в строительной сфере задают СП «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» от 2011 года (обновленная версия документа 2001 года), СНиП «Здания жилые многоквартирные» от 2016 года (обновленная версия документа 2003 года) и постановление правительства РФ № 47 от 2006 года о признании жилых домов аварийными.

Но до сих пор в этих многостраничных томах хватает пунктов, вызывающих недоумение у экспертов. Например, такой параметр, как инсоляция – освещенность дома солнцем определенное количество часов в день. Из-за этого требования дома приходится ставить порознь друг от друга, закрытые кварталы исключены. «Требования по инсоляции были введены во времена активной борьбы с туберкулезом: считается, что если проводить время в освещенных помещениях, риск заразиться снижается, – поясняет директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. – Действительно, в прошлом ограничивались такими мерами. Сегодня же врачи констатируют, что риск туберкулеза зависит в целом от образа жизни, советуют проводить больше времени на свежем воздухе. Это значит, что надо работать не только с инсоляцией, но и с благоустройством территории, проектировать прогулочные зоны».

Еще один норматив предписывает выдерживать между зданиями отступы в десятки метров – из-за этого застройщикам, желающим «отбить» цену земельного участка, остается наращивать число этажей. В итоге получаются дома-башни, раскиданные в «чистом поле».

По мнению директора Центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирины Ирбитской, главная проблема нормативов – стандартизация, не оставляющая архитекторам простора для фантазии. «Российские дома делает одинаковыми исполнение санитарных норм в ущерб пространственным решениям, – считает она. – Например, у нас нельзя построить жилой этаж сразу над подземным паркингом – нужен этаж-прослойка. Хотя сегодня известна масса технологий, которые обеспечивают санитарную безопасность и при его отсутствии. Также нельзя строить смешанные объекты – здания, где в равных пропорциях совмещены жилье, детский сад, мастерские, магазины и т. д. Подобные требования избыточны, они не реагируют на развитие технологий и самого социума. Ведь что такое три класса жилья, прописанные в нормативах, – эконом, комфорт, бизнес? В СССР, где не было частной собственности, еще можно было разделить общество на три класса. В российских же городах насчитывается 20 групп жизненных укладов, три класса недвижимости не отражают реальных потребностей людей. Развитый мир движется в сторону клиентоориентированных проектов, типовые решения – это инструмент развивающихся стран».

«До наступления эры нормативов, породивших спальные районы, архитекторы были ответственны за свое детище, принимали больше самостоятельных решений, – добавляет урбанист, автор проекта «Город для людей» Аркадий Гершман. – Сейчас специалисты вроде бы есть, но они не умеют думать. Они просто знают, как поставить дом, чтобы он прошел экспертизу».

Galit Seligmann⁄Alamy Stock Photo⁄Vostock Photo
По мнению урбанистов, правильная городская застройка – это не микрорайоны с хаотично разбросанными высотками, а компактные кварталы средней этажности. На Западе так строят давно, в России начинают только сейчасGalit Seligmann⁄Alamy Stock Photo⁄Vostock Photo

В конечном итоге власти пытаются давить на девелоперов цифрами, а те между этими цифрами находят лазейки. «Указывая в стандартах количественные параметры, регламентирующие органы не гарантируют качество конечного результата, – отмечает Могилевцева-Головина. – Например, прописан минимальный набор малых архитектурных форм для детских и спортивных площадок, есть базовые параметры разрешенных материалов. Но нет рекомендаций по эстетике и смысловому содержанию этих объектов. Часто мы видим формальный подход девелоперов: есть горка, песочница, качели – и готово. Но современным детям этого мало. Сегодня для площадок производятся и уличные музыкальные инструменты, и тактильные группы, и веревочные игровые комплексы». По словам экспертов, на строительном рынке в целом наблюдается немало отступлений от правил, а выдающие разрешения на ввод новостроек комиссии нередко работают спустя рукава. Но важнее то, что и неукоснительно исполненные нормативы позволяют застройщику сдавать «второсортное» жилье.

Вместе с тем ключевые параметры жилья – высотность, она же плотность застройки, и количество парковочных мест – в ГОСТах и СНиПах вовсе не обозначены. Они определяются местными генпланами и де-факто произвольно меняются чиновниками на этапе выдачи разрешения на застройку. По данным Единого реестра застройщиков, в прошлом году средняя этажность жилых домов по России составила 16 этажей (в Москве – 21,3 этажа, в Санкт-Петербурге – 19,1).

«Плотность может корректироваться в рамках каждого проекта планировки территории, то есть это инструмент ручного управления, – рассказывает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – Неудивительно, что всякий раз возникает соблазн ее увеличить. Это не отвечает интересам жителей, так как нагружает транспортную и социальную инфраструктуру, создавая некомфортную среду проживания. В Европе есть целый ряд ассоциаций, борющихся за интересы граждан в этом вопросе. У нас же в выигрыше остаются владельцы земельных участков, которые продают их тем дороже, чем больше этажей разрешено строить. Для прозрачности градостроительной политики нужно определять зоны нормальной плотности застройки на законодательном уровне».

Добро пожаловать в гетто!

Советская унификация в сочетании с постсоветским «хищническим капитализмом» в результате породили однотипные «леса» высоток на окраинах российских городов. В 2017 году жилье экономкласса («стандартное») составило 56,4% построенных в стране зданий – 44,9 млн кв. метров, на 5 млн больше, чем годом ранее (данные Агентства ипотечного жилищного кредитования – АИЖК).

У покупателей такой недвижимости особых надежд на нормативы нет, говорит юрист Европейской юридической службы Юрий Аванесов, остается лишь тщательно изучать условия предлагаемого договора. «Когда застройщик рисует в рекламных брошюрах детские сады и поликлиники, это маркетинговый ход. Как правило, он не готов показать клиентам подтверждающие документы – например, контракт с органами власти на строительство социальной инфраструктуры. Из года в год случаются скандалы с жителями новостроек, которым что-то пообещали, а потом бросили. При этом формально предъявить претензии не к кому. Вы заключили договор только на строительство квартиры, не так ли? Вот вам ее и передали», – приводит пример юрист.

При этом отследить все ухищрения, на которые могут пуститься строители, заранее невозможно, признает директор по маркетингу девелоперской компании «Тройка РЭД» Мария Хурамшина: «Недвижимость выбирается на этапе котлована или нескольких этажей, то есть покупатели не могут объективно оценить качество застройки. Плюс у них для этого нет необходимых знаний».

В результате уже вскоре после новоселья покупателей ожидают неприятные сюрпризы. «Из-за невысокого качества строительства такое жилье требует дорогой эксплуатации, – отмечает Ирина Ирбитская. – Дома, например, потребуют больше обогрева, придомовая территория с обширными пустырями – более трудоемкой уборки, чем небольшой коллективный двор. При этом сами жители не могут ухаживать за домом – это возможно, когда квартир в нем несколько десятков. Если же квартир 500, они элементарно не смогут друг с другом договориться – значит, надо нанимать управляющую компанию. А такая модель плохо работает, сотрудники компании не являются собственниками и потому не слишком заинтересованы в качественном исполнении обязательств. Следовательно, дом и территория быстро изнашиваются, ветшают. Уже через несколько лет после заселения такие жилые комплексы визуально не отличаются от советских «спальников».

Другая проблема связана с интеграцией подобных районов в городскую жизнь: в представлении урбанистов сегодня вместе с квартирой приобретаются уже не просто квадратные метры, а среда обитания в целом. «Еще в XX веке районы, не имеющие рабочих мест и развитой сферы услуг, показали свою непригодность, а теперь их строят еще дальше от транспортных узлов. В результате они вырваны из контекста города, – объясняет Гершман. – Они решают для людей вопрос, где поселиться, но создают другой вопрос: как здесь вообще жить? В «муравейниках» не развивается человеческий капитал, губится сама идея города как площадки для общения, взаимного обогащения, формирования гражданского общества. В большинстве случаев эти районы будут деградировать и превращаться в трущобы, а все прогрессивное население постарается поскорее их покинуть».

«Муравейники» уходят в прошлое

Разрабатываемые властями стандарты должны радикально изменить облик новостроек. Согласно текущей версии (обнародована в конце 2017 года Минстроем и АИЖК), застройку предполагается разделить на три типа: для центральных районов города (5–9 этажей со зданиями-доминантами до 18 этажей), для остальных районов (5–8 этажей, обязательна шаговая доступность торговых объектов и парков) и пригородную (1–3‑этажные таунхаусы). Дома будут группироваться не микрорайонами площадью 30–60 га, а кварталами по 0,6–4 га с многофункциональными зданиями. Ближайшая школа должна будет располагаться не дальше 200 метров от дома, парковка – не ближе 150 метров. Число однокомнатных квартир планируется уменьшить до 40%, что позволит разнообразить планировки, высоту потолков поднять с 250 до 280 см, проходные комнаты и комнаты-пеналы ликвидировать. Вход в подъезд будет расположен на уровне земли, а кондиционер на окно разрешат установить лишь по определенным правилам, что сделает фасад более привлекательным.

Уже сейчас, не дожидаясь обновления стандартов, «рука рынка» меняет девелоперские проекты. Сигналом к этому могут служить новости о растущей доле нераспроданных квартир в новостройках, считает Ирина Ирбитская: в начале марта она превысила на московском рынке 20%, причем 5% таких квартир дожидаются хозяев уже четыре года (данные «Метриум»). «Покупатели определенно стали разборчивыми, и переломный момент случился, когда в Москве объявили реновацию. Многие впервые почувствовали и сформулировали для себя, что они в «панельках» и «муравейниках» жить не хотят. Эти слова получили отрицательную коннотацию, и нужно ничего не понимать в рынке, чтобы продолжать эти «муравейники» строить. О наступлении этого момента эксперты предупреждали Минстрой еще несколько лет назад», – констатирует Ирбитская.

«В ближайшие годы рынок недвижимости перейдет в фазу частичного насыщения, люди станут ответственно подходить к выбору жилья, и он от количества перейдет к качеству, – прогнозирует Гершман. – Некоторые застройщики это уже понимают – в Москве, Казани, Екатеринбурге есть фирмы-пионеры, которые начинают внедрять новые подходы и тянут за собой конкурентов. Впрочем, основная масса градостроителей – это люди старой закалки, которые будут саботировать прогресс. Ведь, чтобы измениться, им придется признать, что всю свою жизнь они строили плохо».

Валерий Матыцин⁄ТАСС
У провинции и столицы в современной России разные проблемы. В первой (на фото) – устаревший и зачастую просто аварийный жилой фонд, во второй – бетонный «лес», окружающий город плотным кольцомВалерий Матыцин⁄ТАСС

До массовости пока далеко

Но даже если власти установят самые современные нормативы, остается непонятным, насколько массовым будет новое жилье. Сегодня потребность в жилье испытывают 45% россиян, но далеко не всем из них по силам накопить на квартиру. Остается ипотека. В прошлом году доля сделок на первичном рынке с ипотекой составила 50% (данные АИЖК). Всего же населению выдано 1,1 млн ипотечных кредитов на рекордные 2 трлн рублей, рост к 2016 году составил почти 40%.

При этом общее количество сделок по покупке недвижимости осталось прежним (около 2,85 млн), а значит, у россиян все меньше собственных средств на покупку жилья. Между тем в предыдущие годы драйвером рынка считались докризисные накопления, срочно спасаемые от девальвации. Ипотечные же кредиты в России остаются дорогими по мировым меркам – около 10% в прошлом году против 3–5% в западных странах. В недавнем послании Федеральному собранию Владимир Путин призвал снизить среднюю ставку до 7–8%.

В этих условиях разработчикам новых стандартов еще предстоит оценить экономические последствия своих замыслов, отмечает Юрий Аванесов: «Рано или поздно обновление правил упрется в финансовую составляющую. Нельзя сделать минимальные требования чересчур дорогостоящими для девелоперов и их клиентов. Иначе люди, которые и сегодня с трудом могут позволить себе «однушку» в новостройке, вообще лишатся шансов купить себе жилье».

«У большей части населения нет денег ни на высококачественное жилье, ни на низкокачественное, – говорит Ирбитская. – Зарплаты постоянно падают, а цены растут, и в этом разрыве массовый спрос на недвижимость просто отсутствует. Те же, у кого деньги есть, скорее вложатся в зарубежную недвижимость, от Лондона до Болгарии. Наконец, между ними есть прослойка тех, кто может «потянуть» ипотеку. Но таких людей явно не большинство».

Другим стимулом для «стройки века» может послужить копирование в регионах московской реновации – централизованные программы расселения из старых домов. Правда, поверить в реализацию таких проектов за счет региональных бюджетов трудно. Самим же девелоперам заниматься этим неинтересно, говорит генеральный директор Prisma Group Сергей Первиков: «В Москве вместо одного снесенного квадратного метра девелопер строит три, ему остается два метра на продажу, и с московскими ценами эта модель работает. Но по стране экономика проекта не сложится».

«В крупных городах предложение жилья уже превысило спрос. Насколько целесообразно новое масштабное строительство? Бизнес к этому не готов, – подтверждает старший менеджер группы по управлению строительными проектами КПМГ в России и СНГ Екатерина Яковлева. – Сначала надо распродать высотки и только потом можно думать о следующем этапе. Реновация может иметь локальный характер, например, если старые пятиэтажки расположены в элитных районах. Массового обновления жилого фонда по стране ожидать не стоит».

КОНТЕКСТ

16.04.2018

Машино-места не столь отдаленные

Почему парковки в жилых домах крайне востребованы, но плохо продаются

11.04.2018

Затаившаяся реновация

Программе расселения столичных хрущевок уже год, но ее результаты пока удручают своей скромностью

17.03.2018

Молочный недолив

В России обозначился дефицит одного из базовых продуктов

Спасибо, что читаете нас!
Давайте станем друзьями:

Спасибо, не сейчас
Новости net.finam.ru